主题："西部第一高楼"人烟稀少被疑停工，鬼城真多

12月5日，重庆一片阴冷。雾蒙蒙中，高楼清洗工小田还在努力擦拭重庆企业天地2号楼幕墙玻璃上的脏污。他并不知道，这栋楼马上就要易主。

继去年以17.5亿元相对低价整售三幢写字楼给平安信托后，瑞安房地产有限公司在重庆继续寻觅下家。日前，瑞安又将重庆企业天地2号写字楼部分及815个地下车位一并脱手给阳光人寿，代价24亿元，预期将亏损1.23亿元。

在小田身边，规划高度468米的“西部第一高楼”—嘉陵帆影的工地现场也是一片寂静，它所遭遇的“停工”疑云，也让这个重庆最大的旧城改造项目蒙上了阴影。

外界普遍认为，瑞安近年来在各地多个旧城改造项目中，沉淀了大量资金，比如重庆天地在10年之后仍远未达到最初的规划目标，导致瑞安负债率居高不下，资金周转困难。事实上，不仅在重庆，瑞安近日转身又将上海太平桥项目以33.23亿元卖给中国人寿信托，短短一周之内，瑞安套现超过57亿元。

瑞安方面在接受时代周报记者采访时，极力否认重庆高楼停工及资金紧张一事，并称公司目前持有现金充裕。

卖楼、停工疑云笼罩重庆天地

瑞安重庆天地所在化龙桥区域，已经找不到当年的影子。这里曾是重庆著名的“下岗一条街”，拥有众多的老旧厂房和大面积的棚户区。十年前，瑞房以旧改专家身份驻场，任务是将此改造为一个建面360万平方米的庞大城市综合体，包括一条类似于上海新天地的8万平方米商业街，规划高度468米的“西部第一高楼”—嘉陵帆影以及150万平方米住宅等在内。

在时代周报记者以租客身份与重庆天地置业顾问攀谈中，她们也坦承，商办项目的确还在艰难爬升期，以往只能看到售楼人员在园内走来走去，现在情况略有好转，但估计要等商业配套陆续开业，办公招租才能更顺利，“目前平安信托买走的4号写字楼招租时间比较长，现在效果还可以，阳光人寿买的2号楼只开放了低层，租金大概在100元/平方米/月。”

这也就不难理解瑞安为何亏损也要出售项目。从双方框架协议来看，阳光人寿将委任瑞安旗下上海新天地商管团队进行项目资产管理。在未来6个结算期内，如果净营业收入未达目标额，新天地方将需要以现金方式向阳光人寿支付不足金额，并延长管理期。

不过瑞安方面在接受时代周报采访时，矢口否认停工一事，称企业天地1号（嘉陵帆影）一直是在按照既定计划进行。项目在2012年底完成了桩基，今年10月完成了地库周边结构及基坑回填，计划在明年底完成商场裙楼，整体预计会在2017年底完成。

“瑞安是在弃车保帅，出售部分非核心资产，有助于提高资金周转效率，轻装上阵。”专家分析，瑞安罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明，但因为其运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。

上海中原地产研究总监宋会雍也对时代周报记者称，瑞安“旧城变大型综合体”模式自上海成功后在全国多个城市都陆续迈出步伐，土储水平从2006年末的700万平方米一跃升至1310万平方米。虽然旧改项目地价有谈判空间，但商业地产项目的培育期相对较长，对企业的资金实力要求非常高，单体项目动辄上百亿，扩张后对瑞安的资金要求成几何级增长。