主题：万达拿地多地块失而复得，当中猫腻不少啊

尽管多幅地块被收回，但在二次出让中，万达同样没有任何悬念地将这些地块收入囊中。在广东三块万达地块被政府收回、二次出让又被万达竞得后，广西柳州万达地块也上演了类似的“失而复得”，就连价格都与第一次出让时相同。

对比柳州万达地块的两次出让公告可以发现，其中有关“IMAX入驻”这样的“量身定制”条款最终被删除。尽管万达最终仍能实现“逆袭”，但其拿地模式正在遭受越来越大的挑战。

柳州“拷贝”广东

柳州市国土资源局最新的一期土地出让成果公告显示，大连万达以8.46亿元的价格获得了柳州市东环路东侧的P(2013)27地块。

这一价格与第一次出让时相同。今年9月22日，该地块“众望所归”被大连万达商业地产股份有限公司以8.46亿元总价收入囊中，这一价格也是该地块出让的底价。不过在11月初，柳州市国土局挂出了重新出让的公告。

为何将土地收回并重新出让？对此，柳州市国土局相关人士对《第一财经日报》表示，柳州万达地块二次挂牌出让系参照广东的做法进行的整改，原因与广东是一样的。

在柳州之前，包括广东东莞厚街镇万达地块、广州萝岗区地块和湛江经济开发区地块均经历了这样一个“失而复得”的过程。

12月4日，湛江开发区万达广场投资有限公司以6.6668亿元的价格将湛江经济技术开发区PGC2013004地块重新夺回。

紧接着的12月5日下午，“回炉”出让的广州萝岗区科学城KXC-K3-1地块再度公开拍卖。在没有竞争对手的情况下，该地块由广州萝岗万达广场有限公司以8.3亿元的底价夺得。

12月6日，根据东莞土地市场消息，一编号为2013WG072位于厚街镇珊美村、宝屯村地块网上开拍。经过1家公司1轮报价，最终大连万达商业地产股份有限公司直接加价1.08亿元收入囊中，成交总价143480万元。

“我们这边也是学别人，别人怎么改我们就怎么改。我们是参照别人进行的自改。”上述柳州市国土局人士对本报表示。

删除“前置条件”

对比柳州万达地块两次出让公告的最大变化不难发现，第一次出让公告中要求的“自持地上建筑面积不少于8000平方米的IMAX影城，包括一个IMAX影厅竞买人在报名申请时须提交IMAX出具的入驻承诺函原件”被删除掉。

而此前包括广州萝岗万达广场地块、湛江万达广场地块和东莞厚街万达地块的两次出让公告中，最大的变化也正是删除了有关“IMAX入驻”的条款。

IMAX在华最大战略合作伙伴为万达院线，双方早在2011年就达成战略合作。

“这种条件，行业内一看就是为万达量身设置的，又要求商业地产，又在签订《土地出让合同》之前提供IMAX入驻意向，除了万达，还能有谁？”一位业内人士说，这种量身定制的方式一直都有。

“逆袭”毫无悬念

尽管多幅地块被收回，但在二次出让中，万达同样没有任何悬念地将这些地块收入囊中。除了广州萝岗地块加价1亿外，东莞厚街、湛江、柳州地块拿地价格均与第一次一样，这也让外界联想，这样的整改可能就是“走过场”，万达重新收回这些地块早在意料之中。

一方面，由于万达前期已经投入了很多人力物力，其他开发商要参与这些地块的“二次竞争”非常难。以广州萝岗地块为例，该地块前期已存在在建工程，前期在建工程费用为1.45亿元，竞得人须在签订合同后30日内缴交该价款。这意味着如果是万达之外的企业拿到该地块，光成本就比万达多出1.45亿，劣势相当明显。

本报记者此前在现场看到，在萝岗地块被收回并准备二次出让期间，往工地上输送钢筋、水泥与木材等建筑材料的重型货车络绎不绝，各个片区均有大量工人正在施工，而接下来还将招聘更多的工人，展示中心的工作人员仍在向到访客户推介万达广场的产品。

另一方面，即便删除了“IMAX”这样的前置条件，但其他一些条件和要求也基本上只有万达才能做到。例如，广州萝岗地块在二次出让公告中仍要求买家“6个月内动工(打桩)建设，24个月内必须竣工并投入使用”。

柳州万达地块的二次公告也提出，竞买人需持有商业及配套设施面积不少于170000平方米，其中地上商业建筑面积不少于85000平方米，地下商业及配套设施面积不少于84000平方米(含商业面积、配套用房及停车位面积)；自持旅馆(五星级酒店)建筑面积不少于35000平方米，该旅馆配套床位可满足500个；自持地上商业建筑应配套建设面积不少于8000平方米的影城。

以上对于竞买人“快买快干快竣工”以及开发能力“强而全”的要求，正是万达的拿手好戏。

争议“万达模式”

研究万达的拿地模式不难发现，万达拿地均在挂牌前期与地方政府达成共识，竞拍日均几乎以底价拿地，溢价率很低。

例如，今年5月召开的柳州重点招商项目推进情况汇报会显示，“通过一系列对接洽谈，目前已有大连万达、深圳海岸集团等6个强优企业与柳州市达成投资意向”。

其中，柳州万达广场选址于东环大道，拟建设集购物、餐饮、文化、体育、娱乐等多种业态的“一站式”综合体。建成后，预计将提供8000个就业岗位，每年产生近亿元税收。“目前，项目正处于征地拆迁阶段。”